Grundstück kaufen
Grundstück kaufen - was Sie beachten müssen.
- Worauf ist bei der Auswahl des Baugrundstücks zu achten?
- Was ist ein Bodengutachten?
- Wo wird eine Bauanfrage gestellt?
- Wie ist der Ablauf beim Grundstückskauf?
Die Grundstückssuche gestaltet sich dieser Tage immer häufiger als relativ zähe Herausforderung. Ist von einem Baugebiet die Rede, gibt es auch schon zahlreiche Bewerber und Baulücken sind spärlich gesät.
Sofern Sie ein Grundstück gefunden haben, möchten Sie natürlich zuschlagen und sich das Plätzchen für Ihr Haus sichern. Wir verraten Ihnen, was Sie beim Grundstück kaufen beachten müssen, damit Sie sich hinterher nicht über eine schnelle Entscheidung ärgern.
Wenn Sie Schritt für Schritt unsere Checkliste zum Baugrundstück durchgehen, sind Sie während des gesamten Ablaufs des Grundstückskaufs auf der sicheren Seite und haben zu jedem Zeitpunkt die Situation unter Kontrolle.
Checkliste Grundstückskauf:
1. Das Grundstück und Ihre Lebensumstände
Wie ist die Lage des Grundstücks?
Die Wahl des Grundstücks, auf dem Ihr Traumhaus Platz finden soll, ist wahrscheinlich eine Entscheidung fürs Leben. Prüfen Sie daher zunächst, ob das Grundstück zu Ihrer Vorstellung vom Leben und Ihrer Planung passt.
Passt die Infrastruktur zu Ihnen?
Benötigen Sie einen Supermarkt in der Nähe, der fußläufig zu erreichen ist? Und wenn Sie eine Familie planen, achten Sie darauf, dass Betreuungsplätze, Spielplätze, Kindergarten und Schule gut zu erreichen sind.
Passt das Wohnklima zu Ihnen?
Sind Lärmquellen in der Nähe wie zum Beispiel Autobahnen, Bahnschienen? Vielleicht ist hier aber auch etwas in Planung und das Grundstück wird deshalb so günstig angeboten. Eine Hanglage kann den Bau komplizierter gestalten und Hausbau-Kosten in die Höhe treiben. Achten Sie also beim der Auswahl Ihres Grundstücks ganz genau darauf, wie die Umgebung strukturiert ist und wie Ihr persönliches Wohnklima dadurch beeinflusst werden könnte.
2. Grund und Boden
Was steht im Grundbuch?
Das Grundstück passt zu Ihnen und dem geplanten Haus, doch bevor Sie endgültig an einen Kauf denken, sollten Sie sich das Grundbuch vornehmen. Hypothekenlasten, eingetragene Wegerechte oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde sind dort vermerkt.
Gibt es alte Gebäude oder Bäume?
Wenn Sie ein Grundstück besichtigen, freuen Sie sich wahrscheinlich, wenn Sie dort eine alte Eiche erblicken. Oder ist Sie Ihnen ein Dorn im Auge? Sofern es sich um alten Baumbestand handelt, ist er wahrscheinlich geschützt und Sie dürfen ihn nicht einfach fällen. Informieren sie sich über die örtliche Baumschutzsatzung, was erlaubt ist und was nicht. Klären Sie Ungewissheiten auch direkt mit den Nachbarn, damit es hier nicht zu Streit kommen kann. Gibt es alte Gebäude oder Schuppen? Wenn Altbestand auf Ihrem Grundstück steht, tragen Sie die Kosten für den Abriss.
Ist ein Bodengutachten notwendig?
Vor dem Grundstückskauf sollte ein Blick unter die Erde geworfen werden. Ein Bodengutachten ist quasi Pflicht und kann auch mit Unterstützung Ihres Baupartners Heinz von Heiden, erstellt werden. Im besten Fall schauen Sie sich Ihr Grundstück auch einmal nach einigen Regentagen an. Steht das Wasser auf Ihrem Grundstück, müssen Sie hier wahrscheinlich mit Drainagen Abhilfe schaffen. Das verursacht Kosten, mit denen meist nicht gerechnet und kalkuliert wird. Lehm, Ton und Steine im Boden erschweren insbesondere den Kellerbau. Mit Hilfe des Bodengutachtens bekommen Sie Klarheit: Wie hoch steht das Grundwasser, kann der Boden ausreichend Regenwasser aufnehmen oder sind sogar giftige Altlasten vorhanden? Da bei giftigen Altlasten die Sanierungskosten sehr hoch werden können, empfiehlt sich vor dem Kauf ein Blick in den Altlastenkataster. Dieser lässt sich meist beim jeweiligen Umweltamt einsehen.
Ist das Grundstück erschlossen?
Im besten Fall ist Ihr Grundstück voll erschlossen. Überprüfen Sie, ob eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz besteht und die Grundlage dafür gelegt wurde, dass Ihr Haus mit Strom und Wasser versorgt werden kann. Auch ein Anschluss an die Kanalisation für das Abwasser sollte gelegt sein. Als teilerschlossen gilt ein Grundstück, sofern es nur eines oder ein paar dieser Kriterien erfüllt. Hier lohnt es sich kleinlich zu sein: Informieren Sie sich genau, über die Position der Leitungen, denn manchmal gilt ein Grundstück als voll erschlossen und die Leitungen liegen dennoch 150 Metern entfernt. Wenn Ihr Grundstück noch nicht erschlossen ist, müssen Sie mitunter mit Kosten rechnen. Die Kommunen übernehmen meist nur einen sehr kleinen Anteil.
3. Verhältnis Haus zu Grundstück
Was regelt der Bebauungsplan?
Mindestens genauso wichtig, wie die Besichtigung des Grundstücks, ist ein Blick in den Bebauungsplan (B-Plan). Dieser kann bei der zuständigen Gemeinde eingesehen werden und gibt Aufschluss über alle wichtigen bautechnischen Details. Neben der Form des auf dem Grundstück zu bauenden Hauses sind auch die Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Mindestabstände zu den Nachbargrundstücken im Bebauungsplan aufgeführt. Zulässige Dachformen und die Anzahl der Stockwerke sind dort ebenfalls zu finden. Um die Baugenehmigung so problemlos wie möglich zu erhalten, sollte in jedem Fall der B-Plan gründlich studiert werden.
Bauen ohne Bebauungsplan?
In vielen Gemeinden existieren Bebauungspläne nur für neu ausgewiesene Baugebiete. Doch natürlich ist es auch hier möglich, beispielsweise bei Baulücken innerhalb bestehender Wohngebiete, zu bauen. Existiert kein B-Plan, greift der Paragraph 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist geregelt, dass sich Bauvorhaben hinsichtlich Art und Maß der Nutzung sowie der Bauweise in die Bestandsbebauung einfügen sollen. Da die Baubehörde hier für jeden Fall entscheiden muss, ob diese Bedingungen erfüllt sind, haben Bauherren die Möglichkeit mittels einer förmlichen Bauvoranfrage prüfen zu lassen, ob ihr Bauwunsch auf dem betreffenden Grundstück möglich ist.
Wie groß muss mein Grundstück mindestens sein?
Wenn Sie Ihr Haus planen, sind im Verhältnis zum Grundstück ein paar Regeln zu beachten: Es ist gesetzlich geregelt, dass Ihr Haus zum Nachbargrundstück einen gewissen Abstand (i.d.R. 2,5 – 3 m) einhalten muss. Carport oder Garage dürfen meist bis auf eine bestimmte Länge an das Nachbargrundstück ran gebaut werden. Ein freistehendes Haus von etwa 120 qm benötigt demnach ein mindestens 400 qm großes Grundstück. Ein Reihenhaus mit 100 qm kommt mit etwa 200 qm aus. Wenn Sie in Ihrem Garten jedoch etwas Freizeit verbringen und/oder etwas anpflanzen wollen, dann sollten Sie etwas größer planen. In Neubaugebieten sind derzeit Grundstückgrößen von etwa 450 – 700 qm üblich. Die Grundstückpreise werden zwar immer höher, aber mit einer geschickten Ausrichtung des Hauses lässt sich meist viel Freiraum für Sie und genügend Abstand zum Nachbarn einrichten.
Wo erhalte ich meinen Lageplan?
Der amtliche Lageplan ist ein wichtiger Unterlagen-Bestandteil zum Bauantrag. Er wird von einem vereidigten Fachmann für Vermessung, einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einer Behörde auf Grundlage der amtlichen Katasterkarte (Flurkarte) erstellt. Die Kosten für den amtlichen Lageplan sind gesetzlich geregelt.
4. Grundstück kaufen
Wie läuft das beim Notar?
Üblicherweise ist der aktuelle Besitzer dafür zuständig, einen Notartermin zu vereinbaren. Haken Sie hier aber ruhig nach, wenn Sie dazu nichts hören. Beim Notar selbst wird der Kaufvertrag verlesen und es werden einige Unterschriften geleistet. Im Nachgang leitet der Notar alle Infos zum Eigentümerwechsel an das Grundbuchamt weiter. Es kann ein paar Wochen dauern, bis Sie die Kopien vom Grundbuch bekommen. Für die Baufinanzierung ist meist ein Nachweis über den Grundbucheintrag notwendig. Wenn das schnell gehen muss, kann der Notar (gegen eine kleine Gebühr) direkt einsehen, ob die Änderung erfolgt ist und Ihnen eine Kopie per Mail senden.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Die Grunderwerbssteuer ist pro Bundesland festgelegt und richtet sich nach dem Kaufpreis des Grundstücks. Sie wird beim Kauf eines Grundstücks fällig, zählt zu den typischen Baunebenkosten und wird oft bei der Baufinanzierung berücksichtigt. Für das Jahr 2021 variieren die Steuersätze je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5% und 6,5%. Informieren Sie sich beim zuständigen Landesamt für Steuern über den aktuellen Grunderwerbssteuersatz.
Finden Sie das richtige Grundstück für sich
Ein Bungalow im Grünen oder lieber eine Stadtvilla? Die Grundstückswahl ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Hausbau. Worauf Sie achten müssen, sehen Sie in unserer 1. Vorlesung zum Heinz von Heiden Bauherren Diplom.
