Baufinanzierung - Tipps und Checkliste für den Durchblick

  • Welche Merkmale weist eine solide Finanzierung auf?
  • Welche Kreditformen stehen zur Auswahl?
  • Wo erhalte ich Beratung zur Baufinanzierung?
  • Welche Unterlagen benötige ich für die Finanzierung?
  • Wie erhalte ich einen günstigen KfW-Kredit?

Die Baufinanzierung ist neben der eigentlichen Hausplanung die wohl wichtigste Entscheidung, die Bauherren treffen müssen. Zum einen entscheidet die richtige Finanzierung über die persönlichen Möglichkeiten beim Hausbau, zum anderen lässt sich durch eine solide Finanzplanung auch viel Geld sparen. Hier erfahren Sie, was Sie bei der Finanzierung Ihres Traumhauses beachten sollten und welche Finanzierungsmodelle es gibt. Mit ein paar Tipps unserer Baufinanzierungs-Checkliste sorgen wir für Ordnung und den richtigen Durchblick.

1. Baufinanzierungs-Tipps und -hinweise

Wieso benötige ich Eigenkapital?

Generell haben Bauherren die Möglichkeit, zwischen Eigenkapital, Fremdkapital oder einer Kombination aus beiden Varianten zu wählen. Nur die wenigsten Bauherren bestreiten das gesamte Budget aus Eigenkapital. Aufgrund der Bankrichtlinien ist eine Vollfinanzierung nicht immer möglich und daher wird sehr oft die Kombination aus beiden Bausteinen, Fremd- und Eigenkapital, genutzt. Generell wird der individuelle Zinssatz u.a. durch die Höhe des Eigenkapitals bestimmt. Die Banken haben hier in der Regel sehr konkrete Anforderungen.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Die Fördermöglichkeiten sind in Deutschland recht überschaubar und man kann sie grob in folgende Bereiche gliedern:

  • Staatliche oder staatsnahe Förderprogramme (BAFA, KfW-Bank)
  • Häufig fördern Gemeinden/Städte oder Landkreise bestimmte Vorhaben, beispielsweise ökologisches Bauen. Hier sollten Sie sich im Vorfeld bei den Gemeinden erkundigen.

Wie mache ich eine Bestandsaufnahme?

Bevor es an die eigentliche Baufinanzierung geht, sollten Sie Ihre Finanzen geprüft und alle wichtigen Unterlagen zur Hand haben. Im besten Fall haben Sie zuvor die gesamten Hausbaukosten zusammengestellt. Oftmals läuft die Finanzierung eines Hauses über 20 oder auch 30 Jahre. Nach einer Bestandsaufnahme Ihrer Vermögenswerte, zu denen neben Bargeld oder Sparkonten auch Aktienwerte, Bausparguthaben, eigene Immobilien oder Lebensversicherungen gehören, ist es an der Zeit, Einnahmen und Ausgaben zu prüfen.

Unter die Einnahmen verbuchen Sie neben Ihrem Gehalt alles, wodurch Sie Geld generieren (Bspw. Mieteinnahmen). Zu den Ausgaben gehören neben monatlich wiederkehrenden Abbuchungen und Zahlungen auch die jährlich zu zahlenden Ausgaben, wie etwa Versicherungen. Diese Kosten können Sie dann anteilig auf die Monate umlegen. So erhalten Sie eine genaue Übersicht über Ihre finanzielle Situation. Die momentanen Kosten für die Kaltmiete und eventuelle Sparpläne haben Sie für die Deckung des Kredits sicher zur Verfügung. Damit können Sie bereits einen ungefähren Finanzrahmen abschätzen.

Wie erhalte ich einen günstigen Kredit?

Bereits wenn Sie Ihr Haus planen, wird Sie Ihr Baupartner auf KfW- geförderte Effizienzhäuser aufmerksam machen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, bietet für Bauherren unterschiedliche Förderprogramme zu sehr günstigen Zinssätzen. Selbst wenn Sie kein gezieltes Niedrigenergiehaus  bauen, ist ein KfW-Kredit von 50.000 Euro möglich. Besonders interessant sind der Kredit 153 „Energieeffizient Bauen“ und 124 „KfW-Wohneigentumsprogramm“. Einige Banken geben auf KfW-Darlehen sogar noch zusätzliche Rabatte auf die angebotenen Zinsen.

Wo erhalte ich Beratung zur Baufinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist ziemlich komplex und langwierig. Daher sollten sich künftige Bauherren für dieses Thema viel Zeit nehmen und nicht gleich das erste Angebot annehmen. Bereits kleinere Änderungen bei den Konditionen können aufgrund der langen Laufzeiten große Auswirkungen haben. Daher sollten Sie sich gut informieren und auch auf die Hilfe von Experten setzen. Ansprechpartner sind hier neben Ihrer Hausbank auch unabhängige Finanzberater, die sich auf Immobilienfinanzierungen spezialisiert haben. Fragen Sie auch gern bei Ihrem Baupartner nach, ob das für Sie konkret berechnete Finanzierungsangebot plausibel klingt. Die HvH-Assekuranz ist ein verlässlicher Partner in Sachen Baufinanzierung.

Welche Kriterien muss ich beachten?

Bereitstellungszinsen: Haben Sie einen Bauzeitenplan und sich mit Ihrem Baupartner über den Fertigstellungszeitpunkt geeinigt? Geben Sie bei der Bank einen großzügig berechneten Fertigstellungszeitpunkt des Hauses an. 

Flexibilität: Die Zinssätze der Banken nähern sich immer mehr einander an. Fragen Sie nach der Flexibilität der Banken, so kommen häufig die großen Unterschiede zwischen den Finanzierungsangeboten zutage.

  • Sind Sondertilgungen möglich, wenn ja, in welcher Höhe?
  • Ist ein zeitweises Aussetzen oder reduzieren der Kreditrate möglich?
  • Oder ist eine Erhöhung der Kreditrate möglich?

2. Diese verschiedenen Kreditformen gibt es

Hier geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die verschiedenen Formen der Baufinanzierung:

Annuitätendarlehen/Hypothekendarlehen

Das Annuitätendarlehen, oft auch Hypothekendarlehen genannt, ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Damit können Sie Ihr Haus zu einem festen Zinssatz finanzieren, bis zum Ende der Zinsbindung zahlen Sie Monat für Monat eine konstante Rate.

Vorteile: Innerhalb der Zinsbindung zahlen Sie monatlich eine feste Rate. Sondertilgungen sind möglich.

Nachteil: Eventuelle Zinssenkungen können nicht berücksichtigt werden.

Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen, einer Variante des Annuitätendarlehens, wird der Tilgungssatz so bemessen, dass Sie Ihre Baufinanzierung in der gewählten Laufzeit vollständig zurückzahlen. Damit wissen Sie genau, wie lange Ihre Finanzierung läuft und wie hoch die monatliche Belastung ist. Aufgrund der höheren Rate ist die Form der Baufinanzierung für Bauherren/innen mit einem hohen und gesicherten Einkommen empfehlenswert.

Vorteile: Langfristige Zinssicherheit, monatlich konstante Kosten und die Gewissheit, am Ende der Laufzeit das Darlehen komplett abbezahlt zu haben.

Nachteile: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die monatliche Belastung. Auch im Vergleich zum klassischen Annuitätendarlehen ist die Rate meist höher. Sondertilgungen sind oftmals nicht möglich.

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen entspricht einem Annuitätendarlehen, das an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden ist. Neben staatlichen Fördermöglichkeiten bietet der Bausparvertrag auch langfristige Planungssicherheit. Die Höhe der Zinsen steht direkt beim Vertragsabschluss mit der Bausparkasse fest und ist in drei Stufen gegliedert: Ansparphase, Zuteilung und Darlehensphase.

Vorteile: Das Bauspardarlehen ist sehr flexibel, da ein kostenloses Sondertilgungsrecht gilt. Zudem winkt staatliche Förderung wie Wohnriester, Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie.

Nachteile: Die Rückzahlung eines Bauspardarlehens liegt bei rund 12 Jahren, wodurch die monatliche Belastung deutlich steigt. Außerdem müssen Abschlussgebühren sowie weitere Gebühren einberechnet werden.

Konstantdarlehen

Das Konstantdarlehen ist eine Kombination aus Immobilienfinanzierung und Bauspardarlehen. Sie ist ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das sofort ausgezahlt wird. Dafür zahlen Sie nur den Sollzinssatz. Außerdem zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Aus diesen beiden Raten setzt sich die monatliche Belastung zusammen.

Vorteile: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant – ideal für jeden, der sich Planungssicherheit wünscht.

Nachteile: Die Ratensicherheit wird fast immer mit schlechteren Konditionen als bei einem Annuitätendarlehen erkauft.

Versicherungsdarlehen

Jetzt das Geld für die Baufinanzierung bekommen und dieses Darlehen später mit einer Lebensversicherung tilgen – das bieten Versicherungsgesellschaften mit dem Versicherungsdarlehen an. Dazu wird eine Kapitallebensversicherung mit einer Auszahlungsprämie und fester Laufzeit abgeschlossen. Gleichzeitig wird über denselben Betrag ein Festdarlehen abgeschlossen, das während der gesamten Laufzeit zwar verzinst, aber nicht getilgt wird. Der aufgenommene Kredit wird am Ende der Versicherungs-Laufzeit mithilfe der Versicherungsprämie abbezahlt. Die monatliche Rate besteht aus den Kreditzinsen und der Einzahlung in die Kapitallebensversicherung.

Vorteile: Konstante monatliche Rate.

Nachteile: Die monatliche Rate für die Versicherung hängt vom Eintrittsalter des Versicherungsnehmers ab. Zudem sind die garantierten Zinsen recht gering, so dass nach einigen Jahrzehnten eine teure Anschlussfinanzierung nötig sein kann.

Finanzierung ohne Eigenkapital

Eine sogenannte Vollfinanzierung ist unter gewissen Voraussetzungen möglich. Allerdings ist diese spezielle Form der Finanzierung nur dann möglich, wenn Sie über ein entsprechend hohes und sicheres Einkommen verfügen.

Vorteile: Bei entsprechender Bonität sowie einem gesicherten Einkommen bietet sich diese Finanzierung beispielsweise bei einmaligen Gelegenheiten an oder wenn Sie vorhandenes Eigenkapital nicht in die Finanzierung einbringen möchten.

Nachteile: Neben dem erhöhten Risiko muss mit einem schlechteren Zinssatz und dadurch einer deutlich höheren monatlichen Belastung gerechnet werden. Durch die höhere Finanzierungssumme dauert meist auch die Tilgung länger.

3. Notwendige Unterlagen für die Finanzierung

Die Unterlagen, die Sie für die Baufinanzierung benötigen, lassen sich in zwei Kategorien einteilen: persönliche Dokumente und Unterlagen zur Immobilie. Wenn Sie sich mit dem Hausbau beschäftigen, sollten Sie sich frühzeitig um die entsprechenden Unterlagen kümmern, damit diese dann vollständig sind, wenn Sie sie benötigen. Je nach Kreditinstitut ist das Antragsverfahren und das Einreichen von Zahlungsabrufen unterschiedlich aufwändig.

Die persönlichen Unterlagen lassen sich meist einfach beschaffen. Selbständig Beschäftigte benötigen in der Regel weitere Dokumente, um ihr Einkommen nachzuweisen.

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