BAUGENEHMIGUNG FÜR IHR HAUS: ALLES ÜBER VORANFRAGE, ANTRAG & ABLAUF

Sobald es um Anträge und Behördengänge geht, sieht man sich schnell mit Paragraphen konfrontiert und es wird kompliziert. Auch das deutsche Baurecht hat seine ganz eigene Sprache. Dass es darüber hinaus auch noch regional geregelt ist und manchmal selbst Kommunen eigene Anforderungen haben, macht es nicht gerade einfacher für Bauherren. Bauantrag, Bauanzeige und Bauvoranfrage. Wir erklären Ihnen alle Begrifflichkeiten, wann welche Art der Baugenehmigung sinnvoll ist und wie Sie bei den unterschiedlichen Verfahren Geld und Zeit sparen.

Inhalt:
Bauanzeige für nicht genehmigungspflichtige Bauvorhaben
Bauantrag für baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben
Bauvoranfrage bei Unsicherheit und Sonderfällen
Kosten der Verfahren

BAUANZEIGE FÜR NICHT GENEHMIGUNGSPFLICHTIGE BAUVORHABEN

Wann stelle ich eine Bauanzeige?

Eine Bauanzeige ist nur möglich, wenn für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt und die Bebauung nicht genehmigungspflichtig, sondern eben nur anzeigenpflichtig ist. Ob ein Bebauungsplan vorliegt, darüber informieren Sie sich am besten schon, bevor Sie Ihr Grundstück kaufen. Grundsätzlich ist Baurecht regional geregelt. Informieren Sie sich am besten bei der zuständigen Baubehörde, ob für Ihr Grundstück/Bauvorhaben eine Bauanzeige ausreichend ist. In diesem Fall gilt Baurecht gemäß Bebauungsplan. Es gelten regional verschiedene Voraussetzungen für eine Bauanzeige. In Hamburg wurde die Bauanzeige beispielsweise durch das sogenannte „verfahrensfreie Bauvorhaben“ abgelöst. In Niedersachen sind Bauanzeigen bei Wohngebäuden geringer Höhe in Kleinsiedlungsgebieten oder Wohngebieten nur anzeigepflichtig.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Bauanzeige?

Wenn eine Bauanzeige genügt, ersparen Sie sich Zeit und Geld. Es sind weniger Dokumente notwendig und das Amt prüft die Unterlagen lediglich auf Vollständigkeit und Plausibilität und nicht im Detail. Sie können mit dem Bau beginnen, sofern die Baubehörde innerhalb von vier Wochen keine Einwände erhebt. Nachteil der Bauanzeige ist, dass sie beim Einreichen komplett und korrekt sein muss. Änderungen können nicht vorgenommen werden. Die Verantwortung trägt der Objektplaner. Dieser unterschreibt, dass er das Bauvorhaben gemäß Bebauungsplan errichtet. Wenn Sie also ein Haus planen, das sowieso den Anforderungen des B-Planes entspricht, ist eine Bauanzeige eine angenehme Vereinfachung des Genehmigungsverfahrens.

BAUANTRAG FÜR BAUGENEHMIGUNGSPFLICHTIGE BAUVORHABEN

Wann ist ein Bauantrag notwendig?

Wenn für Ihr Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt oder Sie von diesem abweichen wollen, dann ist in der Regel ein Bauantrag notwendig, um Ihr Bauvorhaben zu genehmigen. Aber auch hier raten wir, beim zuständigen Bauamt einmal nachzufragen, ob Baurecht gemäß Bebauungsplan oder gemäß Bauvorbescheid (also nach Baugenehmigungsverfahren) gilt. Gegebenenfalls liegt zwar ein Bebauungsplan vor, ein Bauantrag ist aber dennoch notwendig. 

Die Baugenehmigung gilt für 3 Jahre. Wenn nach dieser Zeit nicht mit dem Bauvorhaben begonnen oder der Hausbau für ein ganzes Jahr unterbrochen wurde, muss ein neuer Bauantrag gestellt werden. Sofern Sie ein Carport oder ähnliches ergänzen wollen, benötigen Sie erneut eine Baugenehmigung. 

Auf eine Baugenehmigung warten, kann schon ein Geduldsspiel werden. Je nachdem wie ausgelastet das Bauamt ist, kann es bis zu 3 Monate dauern. Aber auch ein halbes Jahr ist nicht selten. Fragen Sie bei Ihrem Bauamt also nach, ob ein „vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“ möglich ist. Wenn ja, wird Ihr Antrag schneller bearbeitet.

Was ist ein vereinfachter Bauantrag?

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wurde zur Entlastung der Ämter eingeführt und es wird fast immer gestattet, so lange es sich nicht um einen Sonderbau handelt. Fragen Sie also, ob es bei Ihrem Bauvorhaben möglich ist. Es lohnt sich: Weil nicht alle einzelnen Punkte des Bauantrages geprüft werden, verkürzt sich die Prüfungszeit und Sie können früher damit starten, Ihr Haus zu bauen. Der Umfang des Bauantrages wird allerdings nicht kleiner. Für die Zusammenstellung der Dokumente ziehen Sie besser einen Architekten oder Ihren Baupartner Heinz von Heiden zu Rate.

Welche Unterlagen benötige ich für den Bauantrag?

Welche Unterlagen für Ihren Bauantrag notwendig sind, erfahren Sie bei dem zuständigen Bauamt und bei Heinz von Heiden. Der Umfang unterscheidet sich im Detail manchmal sogar auf Kommunenebene. In der Regel sind folgende Unterlagen für Ihren Bauantrag notwendig:

UnterlagenAnzahl der Ausführungen
Bauantrag (Formulare gibt es beim zuständigen Bauamt)3x
Baubeschreibung3x
Berechnungen:
  • Kubaturberechnung (umbauter Raum)
  • Rohbau- u. Herstellungswert
  • der (vorhandenen, zulässigen u. geplanten) Grund- u. Geschossflächen
  • der Nichtvollgeschosse
  • der versiegelten Flächen des Grundstücks
 
  • 3x
  • 3x
  • 3x
  • 3x
  • 3x
Einfacher u. qualifizierter Lageplan3x
Höhenplan3x
Entwässerungspläne3x
Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten und Schnitte)3x
Erklärungen:
  • des Entwurfsverfassers über rechtskonforme Entwurfsverfassung
  • des Sachverständigen, Baustatikers für bautechnische Nachweise
 
  • 1x
  • 1x
Technischer Nachweis zu Standsicherheit, Schall- u. Wärmeschutz1x
Nachweis des Statikers über die Eintragung in die Liste der Entwurfsverfasser der Ingenieurkammer1x
Erhebungsbogen für die Bautätigkeit1x

BAUVORANFRAGE BEI UNSICHERHEIT UND SONDERFÄLLEN

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Wenn hinsichtlich Ihres Bauvorhabens Unsicherheiten bestehen, eignet sich eine Bauvoranfrage. Die Unterlagen sind knapper, das Verfahren kürzer und Sie erhalten nach wenigen Wochen Rückmeldung in Form eines positiven oder negativen Bauvorbescheids. Die Anfrage wird beim zuständigen Bauordnungsamt eingereicht.

Bei folgenden Unklarheiten sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen:

  • Es ist unklar, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann
  • Für das Grundstück liegt kein Bebauungsplan vor
  • Sie planen Ihr Haus in außergewöhnlicher Bauweise
  • Es gibt allgemein Unsicherheiten, ob das Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist

Formale oder förmliche Bauanfrage?

Die Bauanfrage kann formal oder förmlich eingereicht werden. Informieren Sie sich auf der Homepage Ihrer Gemeinde über die Kontaktdaten, die notwendigen Unterlagen und ggfs. Vordrucke oder nutzen Sie den Behördenfinder. Üblicherweise müssen ein Lageplan oder ein Auszug aus der entsprechenden Flurkarte, eine Baubeschreibung und Zeichnungen des geplanten Bauvorhabens eingereicht werden. Der Vorteil eines förmlichen Antrages ist, dass der Bauvorbescheid 3 Jahre lang gültig ist. Dieser ist aber nicht mit einer Baugenehmigung gleichzusetzen, die Sie dennoch einholen müssen. Unterscheidet sich dann der Bauantrag von der Bauvoranfrage, kann die Baugenehmigung möglicherweise nicht erteilt werden. Ein formloser Antrag ist also unkomplizierter und beantwortet Ihre Frage, sichert die Entscheidung aber nicht für die folgenden 3 Jahre rechtlich ab.

Wenn die Behörde aufgrund der Voranfrage einen Bauvorbescheid erlässt, wird höchstwahrscheinlich auch der anschließende Bauantrag genehmigt. Mit dem Bau können Sie erst nach Erteilung der Baugenehmigung starten. Mit einem positiven Bauvorbescheid kann das Verfahren für die Baugenehmigung ggfs. beschleunigt werden.

KOSTEN DER VERFAHREN

Wie viel kosten Bauanzeige, Bauantrag und -voranfrage?

Für die unterschiedlichen Verfahren werden Kosten bei der Behörde fällig, die nicht bundesweit geregelt sind. Informieren Sie sich bei Ihrem zuständigen örtlichen Amt. Es ist ratsam, die Unterlagen von Ihrem Baupartner zusammenstellen zu lassen. Dieser holt für Sie die notwendigen Papiere ein. Der zuständige Architekt sollte die Kosten für das Genehmigungsverfahren bei der Hausbau Kostenaufstellung als Baunebenkosten berücksichtigt haben.

  • Wie Sie erfahren ob Ihr Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist
  • Was die Unterschiede zwischen Bauanzeige und Bauantrag sind
  • Wann eine Bauvoranfrage sinnvoll ist

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  • Unterschriftsreife Vorbereitung der Unterlagen zur Vorlage bei der entsprechenden Behörde
  • Folgende Unterlagen werden im Vorfeld benötigt:

    • amtlicher Lageplan/Liegenschaftskataster
    • örtliche Satzung/Bebauungsplan
    • Topographie vom Baugrundstück
    • Kanaltiefenplan

Informieren Sie sich über alle Vorteile, die Sie beim Hausbau mit Heinz von Heiden erwarten.

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